Casa vendida por dois mil euros pelo Novo Banco ao fundo das Caimão foi avaliada em 36 mil pelas Finanças

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Um pequeno conjunto de casas do Projecto Viriato permite-nos avaliar o valor da venda de imóveis que pertenciam ao BES. Nenhuma casa comprada pelo hedge fund ao Novo Banco, deste lote, ultrapassou o valor da avaliação feita pela Autoridade Tributária. Uma delas “valorizou-se”, num ano, em 72%.

Nos últimos dias, o Novo Banco deu uma garantia clara: “Não vende imóveis a desconto.” Esta expressão foi escrita num comunicado do banco detido maioritariamente pelo fundo Lone Star e liderado por António Ramalho. Esta era a resposta às notícias “totalmente infundadas”, segundo o banco, de que teriam sido vendidos 5355 imóveis e 8486 fracções a um fundo detido por investidores desconhecidos e sediado nas ilhas Caimão, a valores abaixo dos preços de mercado.

Uma forma possível de verificação da garantia apresentada pelo Novo Banco é a análise dos pormenores das vendas. Desde logo porque o valor da carteira de milhares de imóveis, terrenos e fracções, vendidos em conjunto por 364 milhões de euros a cinco sociedades imobiliárias portuguesas, detidas por dois veículos criados para o efeito no Luxemburgo por um hedge fund anónimo nas ilhas Caimão, é uma abstracção.

É possível, contudo, ver os casos em concreto. Um deles respeita a um imóvel que tem plantadas à sua volta nove oliveiras, seis figueiras, duas macieiras, três nogueiras e quatro pereiras. Os ramos das árvores cobrem quase toda a fachada branca, deixando ver apenas a pequena janela do sótão. Num documento do Novo Banco, que o PÚBLICO consultou online, a casa aparece descrita como um “prédio misto sito em Azinhal-Milheiros, na freguesia de Areias, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ferreira do Zêzere”. Nesse mesmo documento, o Novo Banco atesta que vendeu a casa, e o terreno, à Blue Fields — Sociedade Imobiliária, Lda. por um valor pouco comum: 2145 euros.

Seguimos as indicações que constam no documento do Novo Banco e procurámos o registo predial desta casa em concreto. O terreno tem 880 metros quadrados. A casa, em si, tem 136 metros quadrados. Há ainda uma pequena ruína, dentro da propriedade, com 68 metros quadrados de construção. Tudo isto custou, como vimos, pouco mais do que três salários mínimos nacionais ao hedge fund.

Preço aumentou 34 vezes

A outra forma de verificarmos o preço real, de mercado, da casa e do terreno é procurarmos os anúncios para a venda.

Quem quiser comprar, agora, um ano depois da venda que rendeu 2145 euros ao Novo Banco, terá de pagar 34 vezes mais, segundo mostram os anúncios em várias imobiliárias a uma casa na terra com exactamente as mesmas características e dimensão. O anúncio da imobiliária garante que o imóvel “precisa de umas remodelações”. A sociedade que comprou a casa não a pintou, não a restaurou, não aparou a mata, não fez nada, além de pôr a casa à venda. Pede agora 73 mil euros, terreno incluído.

Todas as casas que constam da lista publicada pelo Novo Banco, e o PÚBLICO pôde avaliar, foram vendidas ao fundo das Caimão por preços muito inferiores aos da avaliação patrimonial da Autoridade Tributária.

Isso, por si só, é uma característica pouco comum nos negócios imobiliários realizados em Portugal. O fiscalista João Taborda da Gama explica-nos que “o valor patrimonial tributário é normalmente abaixo do preço do mercado”. Isso tem uma razão de ser. A Autoridade Tributária pretende “replicar o valor de mercado, usando um valor nacional”, continua Taborda da Gama, e fá-lo avaliando um determinado número de características dos imóveis: valor de base para o metro quadrado, área, antiguidade, qualidade e conforto, localização. Mas, para todos os efeitos, essa fórmula de cálculo é apenas um mínimo denominador comum. O mercado valoriza cada uma dessas características em concreto. E os preços sobem.

O Novo Banco respondeu às perguntas do PÚBLICO lembrando que, tal como anunciou esta semana, “não contraditará comentários recentes até à divulgação dos resultados da auditoria em curso”. Mesmo assim, o banco lembra que, “num processo de venda em bloco de mais de oito mil fracções, haverá garantidamente inúmeras avaliações tributárias acima do valor de venda, como também haverá imensos casos que são abaixo. Faz parte do modelo de venda em bloco. Da mesma forma, num processo de venda em bloco haverá vendas posteriores com lucro como inúmeras vendas com prejuízo”.

O preço não se mede só em números

Basta fazer uma viagem de 145km para norte, a partir da casa de Ferreira do Zêzere, para verificar a tendência de subida dos preços noutra casa vendida pelo Novo Banco, em Mangualde.

A tabela do Novo Banco descreve um “prédio misto sito em Saitinho, na freguesia de Várzea de Tavares”, mas a localidade chama-se, de facto, Soutinho. Foi vendida ao fundo das Caimão por 20.122 euros. Para as Finanças, vale mais: 27.323,8 euros.

Em Soutinho, a casa de granito, de dois andares, está exactamente igual, passado um ano. A única diferença é o cartaz que diz “vende-se” na janela do segundo piso.

Mas na vida de José Carrão, 74 anos, muito mudou. Ele arrendava o terreno da casa, há 15 anos. “Eu não habitava a casa. Tomava conta dela. Mas o terreno era cultivado por mim”, explica-nos.

O dono era um conhecido da terra que emigrou para França. José Carrão pagava-lhe uma renda de 200 euros por ano, pelo terreno. “Um dia chegaram lá os da insolvência, vinham com dois guardas, e fecharam a casa a cadeado. Até lá deixei o saco com as coisas de amanhar a terra e uma muda de roupa velha.”

Foi então que o banco ficou com a casa, e no ano passado a vendeu ao hedge fund longínquo destas terras próximas da origem do Viriato que deu nome ao negócio.

José não quer saber a quem dará o dinheiro, mas anda a tentar comprar o terreno — que está à venda por 2700 euros.

O efeito desta subida acentuada de preços não é puramente matemático. A venda, por muito baixa que tenha sido, serve os propósitos contabilísticos da gestão do Novo Banco. Para o fundo das Caimão, que já conseguiu vender cinco das nove casas que aparecem descritas no documento que o PÚBLICO consultou, o negócio é obviamente positivo, também. Mas em Soutinho, Milheiros e em todas as outras localidades onde este negócio se fez, os custos saltam à vista. Os preços das casas subiram, sem que nada o justificasse.

A casa que o BES não quis vender

Para perceber essa dimensão basta-nos fazer nova viagem até ao número 45 da Rua da Somágua, em Pataias, concelho de Alcobaça.

Ali está meio hectare de terreno, quase vazio, com um pinheiro e um eucalipto, e um antigo armazém de alumínios, de 400 metros quadrados. A laboração terminou, abruptamente, numa das crises passadas. A empresa, de dois irmãos, faliu. O armazém e o terreno tinham sido dados como garantia dos créditos que tinham no BES. Os donos perderam tudo e refizeram a vida, um em Angola e outro na terra.

O terreno e o armazém ficaram registados no BES, por “dação por incumprimento”, por uma valor superior a cem mil euros. No ano passado, o Novo Banco vendeu-os à sociedade Great Missouri (também ela propriedade do hedge fund das ilhas Caimão) por 62.294 euros.

Por esse valor, ou até por um pouco mais, não faltariam interessados em Pataias. Vários até fizeram propostas para a compra dos terrenos. O Novo Banco nunca quis vender.

Daniel Inácio tem uma razão familiar óbvia para estar interessado na compra. O seu pai, Alexandre Inácio, é dono dos terrenos que confinam com o lote vendido pelo Novo Banco a norte. Tem uma tia que é dona de outro dos terrenos ao lado. E, no passado, tudo aquilo pertencia a um tio seu. “Quando mostrei o meu interesse em comprar aquilo, não recebi resposta nenhuma…”, lamenta Daniel Inácio.

Outro dos interessados nos terrenos na terra corrobora o desinteresse do Novo Banco. “Não responderam mesmo às propostas por escrito.”

A Great Missouri está a pedir, segundo nos garantem em Pataias, 120 mil euros pelo lote. Quase o dobro do que pagou, há um ano, ao Novo Banco.

Estes são os casos que o PÚBLICO conseguiu seguir da curta lista que está disponível online, no site do Novo Banco. A quarta casa, que ainda não foi vendida pelas sociedades detidas pelo hedge fund, fica em Louções, Cabeça Alta, Turquel. Vale, para as Finanças, 64.564,15 euros. Foi vendida pelo Novo Banco por 31.428 euros. Mas nenhuma das casas de Louções tem um cartaz a anunciar a venda, e nenhuma das pessoas que contactámos na terra sabe dizer-nos qual pode ser a casa que procuramos. Só existem duas casas desabitadas na aldeia, e não arriscamos apostar numa delas.

O que podemos garantir é que nenhum destes casos descritos neste trabalho foi escolhido. Seguimos a história das únicas quatro casas que pudemos identificar, com os dados que são públicos. É um universo pequeno. Mas é o único que pode, hoje, ser avaliado. Nas questões que enviámos para o Novo Banco estava o pedido para que nos sejam facultados os dados de todas as casas e terrenos vendidos e o valor concreto do negócio. O Novo Banco não aceitou divulgar essa lista.

Mas deu ao PÚBLICO 15 exemplos de casas vendidas no Projecto Viriato por valores mais altos do que a avaliação tributária. Sem indicar as moradas concretas, o Novo Banco atesta que vendeu imóveis avaliados pelas Finanças em sete euros por 177 mil euros (no caso à sociedade Bestyellow), ou, noutro exemplo, uma das fracções valeria para a Autoridade Tributária 27 euros e foi vendida por 118 mil euros.

A Lace Investments, que gere as casas compradas pelo offshore em Portugal, não respondeu às perguntas que lhe enviámos. Pretendíamos saber por que valor foram vendidas as restantes cinco casas desta lista que consultámos — em Crasto, Roussas, Melgaço; em Forno da Cal, Assentiz, Rio Maior; em Rechão da Eira, Resende; em Vale Moinho, Póvoa da Isenta, Santarém e em Fonte da Fervença, Vestiaria, Alcobaça. Só os actuais donos dessas casas, que as compraram ao fundo, poderão avaliar se o seu negócio, recente, foi ou não parecido com aqueles que aqui relatamos.

O PÚBLICO está também a tentar reconstituir a parte escondida, e muitas vezes dramática, desta história: aquela que conta como as casas passaram a ser do BES e do Novo Banco, quase sempre por penhora ou “dação em incumprimento”, por famílias e empresas que deixaram de poder pagar os seus créditos.

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