Um terreno no litoral algarvio, avaliado em pouco mais de seis milhões de euros e vendido por 1,1 milhões de euros. Uma sociedade com um projeto imobiliário em Sesimbra, comprada por mais de 11 milhões de euros a uma empresa do universo Espírito Santo já depois do resgate financeiro a Portugal, e transacionada por menos de um milhão de euros no ano passado. Um fundo imobiliário que teve perdas de 44,6 milhões de euros no ano passado, em resultado da alienação de vendas de ativos abaixo do valor a que estavam registados nas contas.

Estes são três exemplos das polémicas operações de venda de imóveis por parte do Novo Banco que têm estado no centro das atenções devido à forma como a instituição tem empacotado estes ativos em carteiras, vendendo-os depois a investidores internacionais, com perdas significativas, face ao valor do balanço ou à avaliação de mercado.

Nos últimos dois anos, a gestão agressiva das vendas de imóveis tem suscitado reservas e ênfases por parte dos auditores independentes que têm como missão fiscalizar as contas dos fundos de investimento imobiliário detidos pela instituição bancária e onde estão parqueados estes ativos. Estas dúvidas ou discordâncias não impediram a aprovação das contas dos fundos imobiliários detidos pelo Novo Banco, mas alinham com alguns dos reparos que têm rodeado estas transações aceleradas de milhares de imóveis, muitos dos quais são terrenos.

Os comentários repetem-se nas auditorias externas aos relatórios e contas dos fundos de investimento imobiliários detidos pelo Novo Banco, sustentados em ênfases — quando o auditor quer destacar uma situação ou alertar para uma incerteza, mas sem exprimir desacordo quanto ao tratamento dado — ou reservas. Neste caso o auditor pode discordar da opção, mas também pode fazer um aviso sobre falta de informação ou previsibilidade de uma dada situação que pode ter um efeito material na sociedade.

O Observador foi consultar os relatórios e contas dos fundos geridos pela GNB (parte do negócio da seguradora do Novo Banco que ficou no grupo). Entre os 26 fundos que estão ativos, encontramos reservas e ênfases a alertar para vendas abaixo das avaliações e dos valores de balanço nas contas do ano passado em quase uma dezena de sociedades. Há também alertas para operações de venda forçada, que se traduzem em perdas para os fundos imobiliários e para a instituição bancária.

O impacto destas operações pode também elevar os pedidos de capital ao Fundo de Resolução. Para já, informação divulgada nas últimas semanas pela instituição liderada por António Ramalho, e também em resposta a perguntas do Observador, aponta para um impacto reduzido destas perdas nos pedidos de capital com recursos a dinheiros públicos. E sinaliza que a suspensão de vendas até à entrega da auditoria final a estas operações só se aplica aos ativos que estão protegidos no mecanismo contratado com o Fundo de Resolução.

Uma reserva que se repete em alguns relatórios elaborados pela auditora Baker Tilly é a de que nos “últimos exercícios têm sido concretizadas alienações por parte do Fundo e daquelas empresas participadas, de alguns ativos por valores significativamente abaixo dos seus valores de balanço, em resultado de vendas forçadas e de que resultam menos-valias significativas“. As vendas forçadas referidas resultam da urgência da gestão do Novo Banco em se livrar dos ativos mais problemáticos e limpar o seu balanço, o que tem conduzido à alienação de centenas de imóveis em pacote numa só operação.

Outro comentário aponta o mesmo problema nas contas do fundo Fungere.  O auditor destaca o caso de um ativo imobiliário avaliado em 33,7 milhões de euros, com base na média de duas avaliações de peritos independentes, que tiveram por base pressupostos de desenvolvimento e posterior ou exploração dos ativos, o que passa por obter as licenças necessárias. Mas também nota que o Novo Banco – que detém o fundo – está a apressar as vendas e que isso pode fazer com que os pressupostos iniciais não venham a cumprir-se. Assim, dizem: “Não nos é possível concluir (…) sobre a razoabilidade do valor da valorização acima mencionada”.

Por outras palavras, as avaliações independentes ponderam o retorno que a exploração comercial destes imóveis pode dar a prazo, mas ao apressar a sua venda dentro de carteiras que misturam centenas de ativos, muitos dos quais ainda sem condições para a sua exploração, o resultado é a desvalorização de muitos destes imóveis face ao valor potencial que o perito independente fixou a partir de um quadro de pressupostos distinto.

Questionada pelo Observador sobre as reservas e questões suscitadas pelos auditores dos fundos de investimento imobiliário, fonte oficial do Novo Banco começa por sublinhar que a GNB Real Estate (uma empresa do grupo que ao ser contactada remeteu para a instituição bancária) “gere os fundos de forma independente, no melhor interesse dos seus participantes (seja o Novo Banco ou outros participantes) e dos fundos que gere”.

Dito isto, justifica que a alienação de imóveis realizada pelos fundos identificados (Fimes Oriente, Fungepi Novo Banco, Imogestão, entre outros) se enquadra “na estratégia de desinvestimento em ativos não produtivos ou não core (não centrais). Este desinvestimento segue princípios de racionalidade económica e de oportunidade, de forma a minimizar potenciais perdas futuras associadas”.

Sobre as opiniões dos auditores, o Novo Banco justifica ao Observador que “decorrem do facto de os objetivos e timings de desinvestimento colocarem pressão adicional nos valores concretizados de venda dos imóveis face à sua avaliação em carteira. No entanto, é de realçar que todas as alienações de ativos foram realizadas com base em processos de venda competitivos e feitas ao melhor preço recebido“.

Por que razão os auditores levantam reservas?

Nas contas de 2019 do fundo de investimento imobiliário Fimes Oriente, o auditor Baker Tilly emite a seguinte reserva: “O ativo inclui ativos imobiliários — terrenos e participações financeiras em empresas imobiliárias, valorizados em 42,5 milhões de euros e 36,9 milhões de euros, respetivamente, determinados com base na média de duas avaliações de peritos avaliadores independentes registados na CMVM (Comissão de Mercado de Valores Mobiliários). Aquelas avaliações e valorização foram determinadas com base em pressupostos de desenvolvimento e posterior exploração ou comercialização daqueles ativos, que assume a obtenção de eventuais licenças necessárias para o efeito”.

No entanto, recorda que o Fundo e as empresas participadas têm vindo a alienar ativos “por valores significativamente abaixo dos seus valores de balanço”, o que classifica como “vendas forçadas” que acabam em menos-valias significativas. É por isto que os auditores se dizem incapazes de tomar uma posição sobre se é possível ou não, ou se é razoável em termos de negócio, concretizar – como estava previsto – o desenvolvimento e a comercialização do projeto.  E com isto, os auditores assumem as suas dúvidas quanto à valorização inscrita nas contas.

Esta reserva consta das contas do fundo que protagonizou uma das maiores transações imobiliárias individuais do Novo Banco que até gerou uma mais-valia face ao valor contabilístico. O projeto da Matinha em Lisboa, com cerca de 20 hectares, foi adquirido pela VIC Properties por 140 milhões de euros, gerando uma mais-valia (ganho face ao valor de balanço) da ordem dos 2,5 milhões de euros. No entanto, e no quadro de uma alienação conjunta de vários ativos detidos por outros fundos, todos geridos pela GNB, um segundo imóvel avaliado em 6,2 milhões de euros (um número suportado por avaliações de abril de 2018) “foi alienado por cerca de 1,1 milhões de euros, tendo sido registada uma menos valia de cerca de 5,1 milhões de euros”.

A operação em causa envolveu um prédio rústico de 157 mil metros quadrados em Alfanzina, no Carvoeiro, uma freguesia do concelho de Lagoa com vista privilegiada para o mar, no Algarve.

A operação, que suscitou um ênfase na auditoria às contas do ano passado, é justificada pela entidade gestora do fundo como tendo resultado de um “processo de venda estruturado e organizado de forma competitiva, gerido e coordenado por consultores e advogados de renome nacional e internacional, integrando um portefóleo de ativos imobiliários — o projeto Sertorius — , com diversificadas características relativamente ao qual tiveram a participação de diversos investidores nas diferentes fases do processo, tendo sido selecionada a proposta de maior valor considerando o portefóleo como um todo”.

O Fimes Oriente, um fundo imobiliário fechado, fechou 2019 com prejuízos de 4,1 milhões de euros, depois de uma perda de 13,5 milhões de euros em 2018.

O auditor do fundo Imoinvestimento, a mesma Baker Tilly, reporta que o ativo deste fundo inclui ativos — terrenos e participações financeiras em imobiliárias que estão valorizadas em 10 milhões de euros e 45,5 milhões de euros, respetivamente, com base em avaliações de peritos independentes. Estas avaliações tiveram como “base em pressupostos de desenvolvimento e posterior exploração ou comercialização daqueles ativos”, o que passa por obter as necessárias licenças para o efeito.

Mas, “nos últimos exercícios têm sido concretizadas alienações por parte do Fundo e daquelas empresas participadas, de alguns ativos por valores significativamente abaixo dos seus valores de balanço, em resultado de vendas forçadas e de que resultaram menos-valias”. E o auditor repete a impossibilidade de concluir se os valores dos ativos são razoáveis ou exequíveis.

Os imóveis que estão contabilizados na Imoinvestimentos até apresentam uma mais-valia potencial de mais de quatro milhões de euros, entre o valor de balanço, quase 11 milhões de euros, e a média das avaliações independentes que aponta para mais de 15 milhões de euros. Mas considerando a experiência recente de vendas forçadas e integradas em portefóleos, não há garantia de que estas mais-valias se materializem em resultados. O fundo teve um prejuízo de 25 milhões de euros no ano passado, o que resulta do reconhecimento de perdas relativas a compras feitas no passado a preços elevados.

As compras por valores generosos feitas no tempo do BES/GES

Uma consulta mais atenta do relatório e contas de 2019 da Imoinvestimentos revela que os imóveis foram adquiridos por valores muito elevados, alguns ainda do tempo do GES/BES, o que também ajuda a explicar a dimensão das perdas.

Contas de 2019 do fundo Imoinvestimento (Novo Banco)

A carteira de títulos deste fundo é composta por ações de várias sociedades que são proprietárias de terrenos, quase todos em Sesimbra. Algumas destas sociedades foram adquiridas a empresa ligadas ao antigo Grupo Espírito Santo, ainda no tempo da gestão de Ricardo Salgado. Os valores de aquisição de seis sociedades totalizam 141 milhões de euros, a que se somam prestações acessórias de 17,8 milhões de euros (capital emprestado por acionistas), mas o valor líquido é de apenas 45,5 milhões de euros, o tal número referido pelo auditor. Isto significa que foram feitos ajustamentos negativos (para baixo) do valor destes ativos no montante de 113 milhões de euros.

Uma destas sociedades, a Quinta da Areia, tinha sido adquirida por 11,9 milhões de euros à construtora Opway em 2012. Em 2019, foi assinado um contrato promessa de compra e venda para a sua venda por cerca de 515 mil euros. A diferença (perda) foi reconhecida nas contas deste fundo, metade da qual no ano passado. Em 2018, a Quinta da Areia estava valorizada em cinco milhões de euros (menos 6,9 milhões de euros face ao valor de compra). Mas em 2019, esta sociedade estava já valorizada em 516 mil euros, ou seja, ao valor negociado para a sua venda. Entre a compra e a venda, o valor caiu mais de 11 milhões de euros, o que corresponde a uma desvalorização de mais de 90%.

A Quinta da Areia é descrita como um terreno rústico no concelho de Sesimbra, com uma área total de 147,4 mil metros quadrados e uma área de construção de 95.100 metros quadrados que se encontra abrangido pelo plano de urbanização da Quinta do Conde.

O fundo que vendeu tudo por 17% do valor médio das avaliações

Outro fundo imobiliário e mais uma nota do auditor. Apesar de não colocar reservas às contas de 2019, a BDO destaca a incerteza sobre a continuidade do fundo.

O Asas Investimento vendeu todos os seus ativos imobiliários em 2019 “por valores significativamente abaixo dos valores de avaliação no âmbito de processos de venda de portefóleos imobiliários constituídos por ativos dos fundos geridos pela sociedade gestora e ativos das carteiras do Novo Banco, tendo sido apurada uma menos-valia líquida de 462.500 euros, para além da menos valia potencial de cerca de dois milhões de euros registada em 2018, quando foi celebrado o contrato promessa de compra e venda do seu principal imóvel, por um valor correspondente a cerca de 17% do valor médio das avaliações efetuadas por peritos externos nesse mesmo mês, venda essa que se concretizou em 2019”.

As vendas envolveram a Quinta de Santo António, no Entroncamento, onde estavam os ativos mais valiosos, e vários terrenos em Aldoar, Porto, numa zona que hoje está integrada na freguesia de Aldoar, Foz do Douro e Nevolgide, vizinha do rio Douro.

Nas contas do fundo de investimento Arrábida, uma das ênfases colocadas pelo auditor, outra vez a BDO, remete para imóveis que foram alvo de contratos promessa de compra e venda por valores “significativamente abaixo dos seus valores de avaliação”, celebrados no âmbito de um processo de venda de portefóleos de ativos imobiliários que engloba ativos de outras carteiras do Novo Banco e que resultaram no registo de menos-valias de 3,6 milhões de euros.

O fundo Fungepi Novo Banco II, que alienou vários imóveis no quadro das carteiras Sertorius e Viriato, fechou o ano de 2019 com prejuízos de 33 milhões de euros que resultam essencialmente dos ajustamentos negativos de imóveis. A Fungepi registou perdas de 44,6 milhões de euros em vendas de imóveis no ano passado. Entre os ativos que terão sido vendidos está um prédio urbano no Porto, ao pé da Alameda das Antas que até ao primeiro semestre de 2019, segundo as contas de 2018, estava contabilizado por 27 milhões de euros, com uma avaliação média de 33 milhões de euros. Este imóvel já não consta do ativo do Fungepi em 2019.

As notas de reserva e ênfase repetem-se nas contas dos fundos Imogestão e Prediloc. Já no caso do NB Património a reserva incide sobre o valor de balanço registado para o imóvel Leiria Retail Park de 20,4 milhões de euros, com base num acordo de venda celebrado em 2008 com outro fundo gerido pela GNB Investimento. Só que este imóvel foi entretanto valorizado a um preço de mercado médio de 3,7 milhões de euros, o que poderá resultar numa desvalorização de 16,7 milhões de euros no caso de a venda prevista há mais de dez anos não acontecer.

Nem todas as perdas dão direito a dinheiro do Fundo de Resolução

Mas em que medidas estas perdas se traduziram em pedidos de capital ao Fundo de Resolução por estes imóveis terem cobertura do mecanismo de capital contingente?

Quando saiu uma investigação no jornal Público sobre a venda da carteira Viriato, com cerca de 5.000 imóveis, com desconto, o Novo Banco desvalorizou o impacto das transações destes ativos nos pedidos de capital feitos este ano e no ano passado, sublinhando que a operação Viriato não teve qualquer custo direto (não se percebe se houve custos indiretos) para o Fundo de Resolução. Acrescentou ainda que para a totalidade dos imóveis protegidos até dezembro de 2019, o “Banco tinha obtido para o Fundo de Resolução uma mais valia de 10 milhões de euros” que abate “às perdas noutros créditos”, e que sustentaram os pedidos de capital.

No entanto, em respostas enviadas a deputados do PSD em julho, o presidente executivo identifica as cinco transações envolvendo imóveis abrangidos por esse mecanismo que geraram mais perdas e que dão acesso a compensações públicas.

A maior operação, como já foi noticiado pelo Observador, envolveu a alienação este ano da Herdade do Pinheirinho em Grândola ao grupo VCI Properties por cerca de 60 milhões de euros, o que representa uma menos-valia de 56 milhões de euros, com um desconto de quase metade face ao valor de entrada deste ativo no balanço do banco. Mas esta imparidade já teria sido reconhecida quando o terreno foi transacionado, não sendo claro se chegou a dar origem a pedido de capital ao Fundo de Resolução e quando isso aconteceu.

.O documento mostra ainda que a operação foi feita abaixo da avaliação mais recente de agosto de 2018 e que era de cerca de 105 milhões de euros (menos 45 milhões de euros).

As cinco operações assinaladas envolvem sobretudo terrenos — e não imóveis — o que tem sido um dos argumentos do banco para as vendas abaixo do valor de balanço, uma vez que faltam autorizações e há um risco associado ao desenvolvimento dos projetos. Os quatro terrenos (incluindo uma herdade) que foram alienados, e que estão cobertos pelo Fundo de Resolução, geraram perdas face ao valor de inicial a que deram entrada no balanço e foram entregues por um preço abaixo da última avaliação. Só a venda de um imóvel residencial em Albufeira gerou uma mais-valia (cerca de 400 mil euros) e obteve um encaixe superior ao da avaliação.

No total, as perdas associadas a estas transações, tendo em conta o valor inicial a que foram transferidas para balanço do banco, atingiram mais de 62 milhões de euros. Mas as imparidades já estariam reconhecidas nas contas da data da venda, gerando mesmo mais-valias porque as imparidades já tinham sido registadas antes.

O presidente executivo do Novo Banco, António Ramalho, já se mostrou disposto a ir ao Parlamento dar explicações — sobre esta e outras polémicas suscitadas pela venda de ativos — mas os deputados só o vão ouvir em setembro, numa altura em que deverá ser conhecida a auditoria pedida pelo Governo à gestão dos ativos herdados do antigo BES, e cujas alienações estão a gerar as perdas que dão direito a compensações de capital. Entretanto, e até lá, o Fundo de Resolução pediu ao banco que suspenda novas vendas de ativos, o que será acatado.

No entanto, e como esclarece ao Observador fonte oficial do Novo Banco, o acordo celebrado com o Fundo de Resolução apenas confere a esta entidade “poderes relativos aos ativos abrangidos pelo mecanismo de capital contingente e não à totalidade dos ativos, produtivos ou não produtivos”. O que significa que até pode haver vendas, mas não de ativos (imóveis, créditos ou participações) abrangidos por este acordo. Segundo o Expresso, o Novo Banco ainda tem em carteira para venda cerca de 4.000 imóveis, a maioria dos quais com origem em créditos com execução de garantias.